Hvornår kan jeg få afslag i Huslejen?

  • Post category:Husleje

Mange lejere oplever, at der i deres lejeperiode opstår en mangel på en eller anden måde. Dette kan for eksempel være et komfur der er i stykker eller andet, hvor udlejer skal sørge for, at dette udbedres. I nogle tilfælde undlader udlejer at udbedre manglerne, hvorfor lejemålet bliver forringet i dets værdi, hvoraf man som lejer står tilbage med spørgsmål som: Hvad gør jeg så? Hvordan får jeg udlejer til at udbedre manglen? Kan jeg få afslag i huslejen, når lejemålet ikke lever op til de krav der opsat? Denne artikel vil hjælpe dig med at blive klogere på disse spørgsmål, samt fortælle dig, hvornår du som lejer har ret til et afslag i huslejen.

Hvad er husleje?

Husleje er defineret som ”det lejedes værdi”, hvilket vil sige, at det er værdien af lejemålet i forhold til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Husleje er den betaling, man som lejer betaler hver måned for, at man har brugsretten til lejemålet. Dette kan være en lejlighed, værelse, villa eller lignende. Når denne betaling sker, så overgår brugsretten af lejemålet fra udlejer til lejer.

Hvad er afslag?

Når man taler om afslag i huslejen, er det vigtigt at skelne mellem begrebet nedsættelse og forholdsmæssigt afslag. Et afslag i huslejen gives på grund af, at lejemålet indeholder en række mangler og dermed ikke lever op til det lejedes værdi for lejeren. En nedsættelse bruges i anden sammenhænge, hvor huslejen i forvejen er sat for høj, hvorfor skildringen er meget vigtig.

Afslag i huslejen er derfor et afslag i den månedlige husleje som følge af, at en mangler forringer det lejedes værdi.

Hvad er en mangel?

Lejeloven fastsætter, at en udlejer skal stille det lejede til rådighed i god og forsvarlig stand lige fra indflytningstidspunktet og resten af lejeperioden. Dermed er en mangel, når noget i lejemålet ikke længere er i samme stand som ved overtagelsen. Et eksempel på en mangel kan være, at der ved indflytning er et køleskab, der tilhører udlejer. Under lejeperioden stopper køleskabet med at virke på grund af alderdom. Du har som lejer i denne situation ikke gjort noget ved køleskabet. Køleskabet er nu ikke længere funktionsdygtigt og udgør en mangel i lejemålet. Det er denne mangel, som udlejer nu skal udbedre. En mangel kan derfor defineres ved noget i lejemålet, der afviger fra almindelig forsvarlig stand (altså som det burde være eller som det er aftalt i lejekontrakten), der forringer det lejedes værdi.

Hvad siger loven?

Loven reguler mangler i dennes § 11. Det er her reglerne om udbedring af mangler og afslag i huslejen finder rødder. Denne kan dog være svær at finde rundt i, da der gennem tiden er kommet rigtig mange afgørelser fra de danske domstole, hvor de præciserer, hvornår en mangel kan medføre afslag i huslejen. Denne artikel vil hjælpe dig med at blive klogere herpå.

Hvad er reglerne så?

Hvis et lejemål ved lejeforholdet begyndelse, hvilket vil sige ved indflytning, eller under lejeperioden lider af en mangel, som udlejer hæfter for, så kan du som lejer i medfør af lejeloven kræve forholdsmæssigt afslag i huslejen. Dette er dog betinget af, at manglen forringer det lejedes værdi. Du skal dog være opmærksom på, at der er en bagatelgrænse hertil. Bagatelgrænsen går ud på, at det ikkeer enhver form for mangel der kan udgøre, at man kan få forholdsmæssigt afslag i huslejen.

Hvornår gælder bagatelgrænsen?

Som nævnt ovenfor er der en bagatelgrænse for, hvornår en mangel bevirker, at du kan få et forholdsmæssigt afslag i huslejen. Udgangspunktet for bagatelgrænsen er, at der skal være tale om en mangel, der har stor betydning for brugen af lejemålet. Dermed, så skal manglen bevirke, at du ikke kan bruge lejemålet optimalt, før der kan være tale om et forholdsmæssigt afslag i huslejen. Dette gør, at hvis en mangel ikke har stor betydning, så vil du formentlig ikke kunne få et forholdsmæssigt afslag i huslejen. Den endelige afgørelse skal således vurderes ud fra den konkrete situation.

Eksempler:

Nedenfor er en række eksempler på mangler, der kan medføre forholdsmæssigt afslag i huslejen. Valget er taget ud fra analyse af de mest sete problematikker hos DIGURA.

Eksempel 1 – Skimmelsvamp:

En af de mest hyppige mangler vi ser, er mangler i form af skimmelsvamp i lejemålet. Når der opstår skimmelsvamp i et lejemål, er det meget vigtigt, at du som lejer retter henvendelse til din udlejer straks. Skimmelsvamp er en mangel efter lejeloven. Hvis det endeligt konstateres, at skimmelsvampen ikke skyldes dit brug af lejemålet, men i stedet for er opstået ved udlejers forsømmelse i form af manglende vedligeholdelse eller konstruktionsfejl på bygningen, så har udlejer ansvaret for at udbedre skimmelsvampen, således lejemålet ikke har denne længere. Hvorvidt der kan ske forholdsmæssigt afslag i huslejen afhænger af periodens omfang. Du kan få forholdsmæssigt afslag i huslejen for den periode, hvor problemet har stået på. Der er dog en betingelse hertil. Et forholdsmæssigt afslag i huslejen ved skimmelsvamp er betinget af, at brugbarheden af lejemålet er nedsat, f.eks. og ofte begrænset til tilfælde, hvor der er tale om sundhedsskadelig skimmel. Med dette menes for eksempel et værelse, der ikke kan anvendes som følge af skimmelvæksten. Dette vil udgøre, at huslejen for lejemålet er for høj grundet brugbarheden er nedsat.

Eksempel 2 – Vandskade:

En anden hyppig problematik er, når et lejemål rammes af en vandskade. En vandskade kan opstå på forskellig vis, herunder for eksempel et sprunget vandrør eller utæt tag. Det er igen vigtigt at rette henvendelse til udlejer hurtigst muligt herom. Det er her ligeledes en betingelse, at manglen udgør en værdiforringelse af lejemålet og nedsætter brugbarheden heraf. Hvis manglen mindsker brugsretten, så vil du som lejer være berettiget til et afslag i huslejen.

Derudover skal du skal være opmærksom på, at vandskaden skal ske uden din forsømmelse. Med dette menes, at du ikke skal have ødelagt et vandrør ved for eksempel at have boret i det eller lignende. I sådanne situationer vil du som lejer som udgangspunkt være ansvarlig for skaden og dermed ikke kunne få forholdsmæssigt afslag i huslejen. Derudover bør du være opmærksom på, at hvis vandskaden, som ikke skyldes din forsømmelse, medfører fugtgener, så kan disse fugtgener også udgøre en mangel, som kan give dig ret til et forholdsmæssigt afslag i huslejen. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på omfanget af manglen.

Eksempel 3 – Støjgener:

En tredje problematik er, at mange lejere har problemer med, at en nabo larmer eller byggestøj. Hvorvidt disse udgør en mangel, skal afgøres af domstolene. Det er i praksis set, at en støjgene, der overstiger den almindelige tålegrænse over en længere periode, kan medføre et forholdsmæssigt afslag i huslejen. Dette er dog meget individuelt fra sag til sag, hvorfor dette skal afgøres og vurderes helt konkret ud fra den enkelte sag, og kræver en meget stor bevismæssig byrde at løfte for lejer.

Hvad skal jeg som lejer gøre, når jeg konstater at der er en mangel?

Som beskrevet ovenfor skal du som lejer ved konstatering af en mangel rette henvendelse til udlejer. Hvis manglen er så væsentlig og værdiforringende eller udlejer ikke ønsker at udbedre dette, hvorfor lejemålet ikke kan stilles til rådighed i god og forsvarlig stand i lejeperioden, så vil du kunne være berettiget til et forholdsmæssigt afslag i huslejen som følge heraf. Det er vigtigt at bemærke hertil, at en udlejer skal have mulighed for at udbedre en mangel, inden du kan søge om afslag i huslejen.

PRO-TIP: Når der er konstateret en mangel og man er i dialog med udlejer herom, så er det en god ide at få denne dialog på skrift. Således har du sikret dig bevis for din henvendelse, samt kan holde udlejer ansvarlig herfor.

Hvem bestemmer om jeg kan få et forholdsmæssigt afslag i huslejen?

Hvorvidt man som lejer kan få forholdsmæssigt afslag i huslejen, afgøres af domstolene (i første instans: boligretten). Derfor er det meget vigtigt at du sørger for at få juridisk hjælp og bistand, således du sikrer dig bedst muligt.

Betaler du for meget i husleje?

Over 100.000 lejere i Danmark betaler for meget i husleje – måske er du en af dem? Få tjekket din husleje af Danmarks førende lejeretsekspert, DIGURA – det er helt gratis og uforpligtende.