Hvordan beregnes husleje?

  • Post category:Husleje

Reglerne vedrørende beregning af husleje er indviklede, og der er flere undtagelser til udgangspunkterne. Denne artikel giver et oversigt over de vigtigste regler.

Reguleret eller ureguleret

Først og fremmest skal det fastlægges, hvorvidt lejemålet er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune. Der findes både regler om fastsættelse af husleje i lejeloven og i boligreguleringsloven, men den pågældende regulering i kommunen afgør, hvilken lov, der skal bruges.

For at boligreguleringsloven gælder, skal lejemålet være beliggende i en boligreguleret kommune. I de boligregulerede kommuner gælder både boligreguleringsloven og lejelovens regler om lejefastsættelse, mens det udelukkende er lejelovens regler, der gælder i de uregulerede kommuner.

De uregulerede kommuner er (i 2020):

  • Billund
  • Fanø
  • Fredensborg
  • Greve
  • Herning
  • Holstebro
  • Ikast-Brande
  • Lemvig
  • Læsø
  • Mariagerfjord
  • Rebild
  • Ringkøbing-Skjern
  • Samsø
  • Solrød
  • Struer
  • Tønder
  • Vesthimmerland
  • Varde
  • Ærø

Hvis lejemålet er beliggende i en af ovenstående kommuner, er det således udelukkende lejelovens regler, der gælder. Her kan huslejen typisk fastsættes højere, fordi boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje ikke finder anvendelse.

Driftsomkostninger

For at kunne fastsætte lejen ud fra ejendommens driftsudgifter efter boligreguleringslovens §§ 5, stk. 1 og 8-9, skal lejemålet være beliggende i en reguleret kommune. Herudover skal ejendommen som hovedregel være opført før 31.12.1991, og må ikke være en småejendom, ejerlejlighed eller andelsbolig.

Når huslejen er omkostningsbestemt, betyder det, at beregningen af huslejen tager udgangspunkt i de udgifter, udlejeren har vedrørende driften af ejendommen. I denne beregning kan udlejer medtage følgende poster:

  • Afgifter
  • Renholdelse
  • Administration
  • Forsikringer
  • Vedligeholdelse af ejendommen
  • Afkast (dog som hovedregel højst 7% af ejendommens værdi pr. 01.04.1973)

Ud fra dette udarbejder udlejer et samlet budget for, hvad ejendommen har af driftsomkostninger. Herefter fordeles udgifterne i ejendommens lejemål på baggrund af det enkelte lejemåls værdi eller størrelse.

Gennemgribende moderniseret lejlighed

Hvis udlejer har foretaget en gennemgribende forbedring inden for en sammenhængende periode på to år, kan udlejer fastsætte lejen efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Der stilles dog også andre mindre betingelser, bl.a. er det et krav, at lejemålet også har energimærke A-D. Dette indebærer, at udlejer kan medregne afholdte forbedringsomkostninger i huslejen, og kan fastsætte lejen efter det lejedes værdi.

I dette tilfælde kan udlejer derfor sætte huslejen højere end ellers, men den må dog ikke væsentligtoverstige det lejedes værdi. Det indebærer i praksis, at lejen skal være fastsat 10-15% højere end det lejedes værdi, før væsentlighedskravet er opfyldt, og lejen dermed er sat for højt.

Læs også: Hvornår kan jeg få afslag i huslejen?

Det lejedes værdi

Reglerne om det lejedes værdi findes i lejelovens § 47, stk. 2, og her bliver huslejen reguleret på en lidt anderledes måde end ved de omkostningsbestemte lejemål. Når lejen fastsættes efter det lejedes værdi, foretages der en sammenligning med tilsvarende lejemål i forhold til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Fastsættelse af husleje efter det lejedes værdi har stor betydning i flere tilfælde;

Ureguleret kommune

Såfremt lejemålet er beliggende i en ureguleret kommune, beregnes lejen ikke ud fra hvilke omkostninger, udlejer har til ejendommen, men i stedet efter det lejedes værdi.

Småejendomme

Hvis ejendommen pr. 01.01.1995 havde seks eller færre beboelseslejemål, kaldes det for en småejendom. Lejemål i disse ejendomme reguleres ikke af udlejers omkostninger, men fastsættes efter det lejedes værdi.

Enkeltværelse, som er en del af udlejers beboelsesejendom

I tilfælde af, at man lejer et værelse, der enten er del af udlejers beboelseslejlighed eller et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor, kan lejen ikke fastsættes efter fri lejefastsættelse. Lejen skal i stedet fastsættes efter lejedes værdi.

Gennemgribende moderniseret lejemål

Som ovenfor anført benyttes det lejedes værdi også i de tilfælde, hvor lejemålet er blevet gennemgribende moderniseret. Huslejen kan således fastsættes mere frit end ellers, men begrænset af, at den ikke må overstige det lejedes værdi.

Fri lejefastsættelse

Tre tilfælde er omfattet af fri lejefastsættelse, hvorefter lejen gerne må overstige det lejedes værdi. Disse findes i lejelovens § 53, stk. 3-5:

  • Hvis lejemålet er bygget efter 31.12.1991, og dermed omfattet af kategorien ”nybyggeri”.
  • Hvis lejemålet er blevet konverteret fra et erhvervslejemål til et beboelseslejemål efter 31.12.1991.
  • Hvis lejemålet er en nyindrettet lejlighed eller værelse i en tagetage, der ikke blev brugt til beboelse før efter 01.09.2002.

I disse tilfælde må udlejer således (næsten) frit fastsætte lejen efter markedsværdien, hvis der er blevet gjort opmærksom på dette i lejekontraktens § 11. Lejen må dog ikke fastsættes helt urimeligt høj. Der skal dog meget til, før lejen er fastsat urimeligt højt.

Huslejestigninger

Nedenfor er listet en række eksempler over huslejestigninger, og hvad man skal være opmærksom på. En huslejestigning må ikke medføre, at lejen overstiger det lejedes værdi. I mange tilfælde vil man derfor kunne kræve huslejen nedsat, hvis stigningen eller lejen generelt er urimelig.

Driftsomkostninger eller forbedringer

Hvis udlejers driftsomkostninger stiger i et omkostningsbestemt lejemål eller lejemålets værdi stiger som følge af en udført forbedring, må udlejer hæve lejen med et passende beløb. Forhøjelsen skal dog svare til den forhøjede driftsomkostning eller forbedring, og skal gives med tre måneders varsel. Der skal ligeledes gives en klagevejledning med en frist på seks uger.

Nettoprisindeks

Det kan i lejekontraktens § 11 aftales, at lejen reguleres efter nettoprisindekset. Dette følger det den generelle udvikling i samfundet en gang om året, og medfører typisk en stigning på mellem 0,5-1%. Der må dog ikke aftales, at lejen stiger med en fastlagt procentsats eller et fast beløb hvert år, hvis lejekontrakten er underskrevet efter den 01.07.2015. Huslejen må således kun reguleres efter det indeks, der kan findes på Danmarks Statistik, hvis det er aftalt i lejekontraktens § 11. 

Trappeleje

Det er ikke længere lovligt at aftale trappeleje. Hvis lejekontrakten blev underskrevet før den 01.07.2015, er trappelejen dog som udgangspunkt lovlig. Det medfører, at huslejen hvert år stiger med en bestemt procentsats (fx 3 % hver januar) eller et beløb (fx 50 kr. hver januar). Dette er kun lovligt, hvis det er skrevet ind i § 11 i lejekontrakten, og hvis der er en start- og slutdato for stigningerne.