Huslejestigning

Der er mange regler vedrørende huslejestigning. Disse regler er blandt de mest komplicerede inden for lejeretten, og mange er derfor usikre på disse. Hvis du er i tvivl om, hvilke regler, der gælder, eller er i tvivl om, hvorvidt den af din udlejer krævede huslejestigning er lovlig, bør du læse med her og få afklaret dine spørgsmål.

huslejestigning

For at gøre det mere overskueligt for dig som læser, vil emnet i denne artikel være opdelt i 6 forskellige situationer, hvor der kan ske huslejestigning. Alle 6 situationer kan dog ikke være aktuelle for samme lejemål, men afhænger af hvorledes din husleje er fastsat. Vi starter derfor med at gennemgå de 3 forskellige måder, hvorpå din husleje kan være fastsat.

Først kan du skabe dig et overblik med denne indholdsfortegnelse:

Indholdsfortegnelse

Huslejefastsættelse

1) omkostningsbestemt husleje

Ved omkostningsbestemt husleje fastsættes lejen ud fra udlejers driftsudgifter og et rimeligt tillæg (udlejers fortjeneste).

Det skaber ofte stor forvirring, hvem der er omfattet af disse regler – så hvem er egentlig omfattet?

Hvis du 1) bor i en kommune, der har boligregulering, og 2) ejendommen er opført før 31.12.1991, er du omfattet af reglerne om boligregulering og omkostningsbestemt husleje. Hvis ejendommen er opført efter 31.12.1991 er du ikke omfattet af reglerne om boligregulering og omkostningsbestemt husleje, men vil oftest være omfattet af reglerne om markedsleje (læs mere om dette længere nede).

Der gælder dog et par undtagelser hertil, hvor du alligevel ikke vil være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje. Det kan f.eks. være ved udlejning af ”småejendom”, fremleje af ejerlejlighed, andelsbolig osv. samt lejemål, der er beliggende i en tagetage, som i 2002 ikke var hverken benyttet eller registreret som beboelsesejendom.

Læs mere om huslejestigning som følge af forøgelse af udlejers driftsudgifter længere nede.

2) Det lejedes værdi

Hvis du bor i en ikke-reguleret kommune, fastsættes din leje efter reglerne i lejelovgivningen om ”det lejedes værdi”. For at fastsætte det lejedes værdi sammenlignes dit lejemål med andre tilsvarende lejemål under hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

3) Markedsleje

Hvis du ikke er omfattet af reglerne om boligregulering og ej heller er omfattet af reglerne om ”det lejedes værdi”, er du typisk omfattet af reglerne om markedsleje. Som ovenfor anført er dette typisk tilfældet, hvis dit lejemål er beliggende i en kommune med boligregulering, men først er opført efter 31.12.1991.

Det skal anføres i lejekontraktens § 11, såfremt din leje fastsættes efter reglerne om markedsleje.

At din leje fastsættes efter markedslejen medfører, at udlejer fastsætter huslejeniveauet med de begrænsninger, der følger af aftalelovens § 36 om urimelige aftaler. Huslejen må således ikke være urimelig høj.

Huslejestigning

Formalia

Såfremt udlejer kræver huslejestigning, skal forskellige formalia være opfyldt uagtet grunden til huslejestigningen.

Varsling

Først og fremmest gælder der et krav om, at huslejestigningen skal varsles. Varslingen skal ske skriftligt (pr. mail, brev eller lignende) og senest 3 måneder før huslejestigningen træder i kraft.

Størrelse

I varslingen skal fremgå lejeforhøjelsens størrelse. Det skal være tydeligt for dig som lejer hvor meget din husleje stiger med. Udlejer skal derfor angive i procent eller kr. hvor stor lejeforhøjelsen er.

Begrundelse

Endvidere skal meddelelsen indeholde en begrundelse for huslejestigningen. En begrundelse kan f.eks. være, at lejemålet er blevet forbedret, udlejers driftsomkostninger er steget m.m.

Klagevejledning

I varslingsmeddelelsen skal medfølge klagevejledning. Af denne skal det fremgå, at lejer har en frist på 6 uger til at klage samt hvorledes lejer klager. Såfremt lejer ønsker at klage, skal dette ske til huslejenævnet eller boligretten, der træffer afgørelse i tvister om huslejestigning.

Huslejestigning som følge af forøgelse af driftsudgifter

Kun hvis lejeforholdet er omfattet af reglerne om boligregulering og omkostningsbestemt husleje, vil udlejer kunne kræve huslejestigning som følge af forøgelse af driftsudgifterne.
Udlejer kan kræve huslejestigning, hvis dennes driftsudgifter i forbindelse med udlejning af lejemålet forøges. Driftsudgifter kan f.eks. være skatter, afgifter til det offentlige og udgifter til vand og forsikring (etc.). Huslejen kan stige med et beløb, der er passende i forhold til de ekstra driftsudgifter, som udlejer får.

Kun hvis lejeforholdet er omfattet af reglerne om boligregulering og omkostningsbestemt husleje, vil udlejer kunne kræve huslejestigning som følge af forøgelse af driftsudgifterne.
Udlejer kan kræve huslejestigning, hvis dennes driftsudgifter i forbindelse med udlejning af lejemålet forøges. Driftsudgifter kan f.eks. være skatter, afgifter til det offentlige og udgifter til vand og forsikring (etc.). Huslejen kan stige med et beløb, der er passende i forhold til de ekstra driftsudgifter, som udlejer får.

Omkostningsbestemt husleje

Ved omkostningsbestemt husleje fastsættes lejen ud fra udlejers driftsudgifter og et rimeligt tillæg (udlejers fortjeneste). Huslejen må dog ikke overstige det lejedes værdi (læs mere under ”det lejedes værdi”). Såfremt du som lejer mener, at huslejen overstiger dit lejemåls værdi, har du bevisbyrden, hvis du ønsker sagen ført ved huslejenævnet eller boligretten.

Varsling

Som udgangspunkt skal en sådan huslejestigning som sagt varsles 3 måneder inden huslejestigningen træder i kraft. Huslejestigning kan dog i særlige tilfælde ske med tilbagevirkende kraft. Hvis udlejers driftsudgifter forøges som følge af skatter eller afgifter til det offentlige, kan udlejer kræve huslejestigning fra det tidspunkt, udlejers driftsudgifter blev forøget. Udlejer skal dog senest meddele dette 5 måneder efter, at denne fik kendskab til forøgelsen. Endvidere skal denne meddelelse indeholde oplysning om driftsindtægter samt en beregning over lejeforhøjelsen.

Som ovenfor nævnt er det kun de kommuner, der er boligreguleret, som er omfattet af reglerne. Der er derfor lavet en liste her over de 17 kommuner, derikke er boligreguleret, og derfor ikkeer omfattet af reglerne:

1) Billund
2) Fredensborg
3) Greve
4) Holstebro
5) Ikast-Brande
6) Læsø
7) Mariagerfjord
8) Rebild
9) Ringkøbing-Skjern
10) Samsø
11) Solrød
12) Struer
13) Thisted
14) Tønder
15) Varde
16) Vesthimmerland
17) Ærø

Hvis du bor i en af ovenstående kommuner, kan du blot se bort fra ovenstående regler, da de altså ikke gælder for dig.

Huslejestigning som følge af at lejen er lavere end det lejedes værdi

Udlejer kan kræve huslejestigning, såfremt den af lejer betalte leje er lavere end det lejedes værdi. Hvorvidt lejen er lavere end det lejedes værdi, vurderes i lejelovgivningen ud fra en sammenligning med tilsvarende lejemål under hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Hvornår?

Det er udlejers ansvar at kræve en passende husleje ved indgåelse af lejeaftalen. Hvis udlejer har krævet en for lav husleje i første omgang, kan denne først ændres 2 år efter, at du som lejer overtog lejemålet. Fremadrettet kan udlejer kun hæve huslejen igen med 2 års mellemrum. Lejelovgivningen er på dette punkt meget lejervenlig, forstået på den måde at du som lejer ikke pludselig efter overtagelse af et lejemål skal betale mere i husleje end forventet. Huslejen kan altså i med hjemmel i ”det lejedes værdi” først hæves efter, at du har beboet lejemålet i 2 år.

Huslejestigninger som følge af forbedringer af lejemålet

Udlejer kan kræve huslejestigning, hvis udlejer foretager forbedring af lejemålet. Dette gælder både for lejemål beliggende i regulerede og ikke-regulerede kommuner.

Forbedringen skal dog have medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, før udlejer kan hæve huslejen. En væsentlig forøgelse af det lejedes værdi er som tommelfingerregel en forøgelse på minimum 10%. Men hvordan ved du så, hvor meget det lejedes værdi er steget?

Efter lejelovgivningen vurderes det lejedes værdi ved sammenligning af dit lejemål med tilsvarende lejemål under hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Hvis dit lejemål f.eks. bliver forbedret ved at få helt nyt køkken, ville den ultimative sammenligning være med et lejemål, der er i samme stand som dit, men også har et nyt køkken. Hvis det er samme antal kvadratmeter, er det endnu bedre. 

Typisk udregnes dog en kvadratmeterpris, og det er derfor ikke altafgørende at sammenligningslejemålet er præcis samme størrelse som dit eget.

Forbedringskonto

Hvis der til ejendommen er tilknyttet en forbedringskonto, skal udlejer anvende denne ved forbedringer af ejendommen. Kun hvis udgifterne til forbedring af ejendommen overstiger det indestående på forbedringskontoen, kan udlejer kræve den resterende sum opkrævet gennem en huslejestigning.

Uregulerede kommuner

Er dit lejemål beliggende i en ureguleret kommune, kan udlejer uden din accept udføre forbedringer. Det er dog et krav at arbejdet varsles med 3 måneder. Små-forbedringer skal blot varsles med 6 uger, før arbejdet påbegyndes. Små-forbedringer er mindre arbejder, som ikke er til større gene for dig som lejer.

Huslejestigningen skal som ovenfor anført varsles skriftlig med mindst 3 måneders varsel. Lejen kan dog først forhøjes fra det tidspunkt, hvor forbedringen er afsluttet.
Hvis lejer gør indsigelse inden 6 uger, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter, at lejers frist er udløbet.

Regulerede kommuner

Er dit lejemål beliggende i en reguleret kommune, og er der i ejendommen en beboerrepræsentation, gælder nogle særlige regler. 

Beboerrepræsentationen skal indkaldes og orienteres om forbedringsplanerne. Herefter har beboerrepræsentationen 3 uger til at komme med kommentarer til planerne. Hvis udlejer ikke giver beboerrepræsentationen 3 uger til at ytre sig, kan denne mister muligheden for at kræve lejeforhøjelse som følge af forbedringsarbejderne.

Huslejestigningen skal som ovenfor anført varsles skriftlig med mindst 3 måneders varsel. Lejen kan dog først forhøjes fra det tidspunkt, hvor forbedringen er afsluttet. Senest 7 dage inden udlejer sender varsling til lejerne, skal beboerrepræsentationen høres om lejeforhøjelsen. I den forbindelse skal udlejer sende en kopi af varslingen, der skal sendes til lejerne. Endvidere skal sendes det nye budget, hvor udlejer skal redegøre for ændringerne.

Selve varslingen, der sendes til lejerne skal indeholde information om 1) lejeforhøjelsens størrelse samt beregning af denne, 2) at budgettet er forelagt beboerrepræsentationen, 3) beboerrepræsentationens kommentarer hertil.

Hvis beboerrepræsentationen gør indsigelse inden 6 uger, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter, at beboerrepræsentationens frist er udløbet.

Huslejestigninger som følge af aftale om trappeleje

En aftale om trappeleje er kun gyldig, hvis den er indgået før 1. juli 2015. Med den nye lejelov, der trådte i kraft 1. juli 2015 er trappelejeklausuler nemlig ikke længere tilladt. Aftaler indgået før denne dato er dog stadig juridisk bindende.
Trappelejeklausuler kan f.eks. være en aftale om, at huslejen stiger med et bestemt beløb pr. år eller forhøjes procentvis årligt. Aftaler om trappeleje skal være skrevet i lejekontraktens § 11, og er kun gyldig, hvis der er angivet en dato, hvor huslejestigningen stopper.

Et eksempel på en trappelejeklausul kan være:

”Lejen forhøjes hvert år d. 1/6 med 100 kr. om måneden. Lejen vil blive forhøjet første gang d. 1/6 2014 og sidste gang d. 1/6 2027.”

Trappelejeklausulen skal altså blot være indgået før d. 1. juli 2015, men kan godt forløbe efter denne dato. Trappelejeklausuler indgået efter denne dato er ugyldige.

Huslejestigning som følge af aftale mellem udlejer og lejer

Lejelovgivningen forhindrer ikke udlejer og lejer i at indgå aftaler med hinanden. Du kan således sagtens aftale med din udlejer, at huslejen skal forhøjes. Her vil de almindelige aftaleretlige regler gælde. Hvis din udlejer forespørger om en huslejestigning på 250 kr. om måneden, og du som udlejer accepterer dette, har i altså indgået en juridisk bindende aftale.
I dette tilfælde stilles der ikke samme krav til skriftlighed og varsling af huslejestigningen, da en sådan aftale som ovenfor anført ikke er omfattet af hverken lejeloven eller boligreguleringsloven.

Som lejer skal du også huske på, at du ikke behøves at acceptere en sådan huslejestigning, hvis der ikke er angivet noget om dette i din lejekontrakt heller. For en sikkerheds skyld anbefales det altid, at du som lejer skriftligt meddeler udlejer, at du ikke vil acceptere aftalen om huslejestigning.

Huslejestigning efter nettoprisindeks

For alle lejemål, uagtet om disse er omfattet af lejeloven eller boligreguleringsloven, gælder, at der i lejekontraktens § 11 kan aftales, at huslejen vil reguleres efter nettoprisindekset. Nettoprisindekset følger den generelle udvikling i samfundet, hvorfor aftale om dette kan være en sikring for udlejer mod at tabe penge i tilfælde af inflation. Huslejen vil efter aftale herom stige med en vis procentdel årligt (typisk 0,5-1%).

Strid med andre regler

En aftale om at huslejen skal følge nettoprisindekset kan dog være ugyldig, såfremt dette bevirker, at udlejer ikke overholder andre regler, som denne er bundet af. Hvis lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, må huslejen jo således ikke overstige udlejers driftsudgifter. Aftalen kan således være ugyldig, såfremt det er tilfældet.

Varsling

Der stilles ikke samme krav til varsling som ved andre grunde til huslejestigninger. Det eneste krav er, at det er aftalt i lejekontraktens § 11. Derudover skal det fremgå hvornår lejen første gang reguleres efter nettoprisindekset.

Hvad gør jeg hvis min udlejer kræver ulovlig huslejestigning?

Hvis du har mistanke om, at din udlejer kræver eller har krævet en huslejestigning, der er for høj, kan du tjekke dit huslejeniveau på vores forside ”Tjek husleje”. 

Hvis du bliver bekræftet i, at huslejeniveauet er – eller vil blive (efter gennemførslen af en huslejestigning) – for højt, kan du enten gennem skriftlig dialog med udlejer forsøge at få nedsat huslejen eller annulleret huslejestigningen. 

Hvis dette fører til en tvist mellem dig og udlejer, bør du tage sagen til huslejenævnet. Det samme gør sig gældende, hvis udlejer ikke har overholdt formalia og huslejestigningen på baggrund deraf er ugyldig.

Hvis du føler det ubehageligt at kontakte udlejer selv eller vil have hjælp til at føre sagen ved huslejenævnet, kan LegalTech-firmaet, https://digura.dk/, der er eksperter på lejeretsområdet, anbefales. Du kan få vurderet din sag helt gratis, og hvis der er noget at komme efter, kan du få ført din sag risikofrit.

VIL DU HAVE ADGANG TIL HEMMELIGT INDHOLD?

Tjekhusleje er ejet af DIGURA – din digitale lejeretsekspert som er en af Danmarks førende specialister inden for lejeret. Vi har Danmarks – nok – bedste nyhedsbrev med råd, tips og tricks til lejere som er helt gratis. Der er allerede nu +2000 tilmeldt, som har adgang til eksklusivt indhold.

Skal du også have adgang?

Luk menu