Husleje ved fremleje

Fremlejeforhold er omfattet af lejeloven, og derfor har man som fremlejegiver ikke helt frie tøjler ved fastsættelsen af huslejen. Denne guide vil give et overblik over, hvad du skal være opmærksom på for ikke at komme galt afsted, og hvordan du må fastsætte husleje ved fremleje.

Husleje ved fremleje

Huslejenævn

Efter den gældende lejelovgivning må udlejer og fremlejegiver selv fastsætte huslejen for lejemålet i uregulerede kommuner og i væsentlig forbedrede lejemål i regulerede kommuner. Hvis lejeren mener, at huslejen er for høj, kan lejer til enhver tid få prøvet sin sag ved huslejenævnet. Huslejenævnet vurderer lejens størrelse ud fra nogle oplistede faktorer i lejeloven.

Huslejenævnet er førsteinstans, og derfor kan både lejer og udlejer anke sagen til boligretten.

Fastsættelse af husleje ved fremleje efter lejeloven

Ved fastlæggelse af husleje ved fremleje skal du følge det samme regelsæt som din egen udlejer. Ifølge lejeloven skal fastlæggelsen af leje ske ud fra en samlet vurdering, hvor flere aspekter medtages. Dette er de samme principper som huslejenævnet anvender, når de vurderer en tvist vedrørende størrelsen af den fastsatte husleje. Hvad der lægges vægt på er: boligens beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr (eventuelt møbler og hårde hvidevarer) og vedligeholdelsestilstand. 

Den husleje du fastlægger ved fremleje, skal også ligge på samme niveau med lejen for tilsvarende boliger i området. Det betyder også, at huslejen for flere boliger i en ejendom kan være forskellige, fordi lejemål med en ældre kontrakt kan være i dårligere stand.

Hvis du blot ønsker at fremleje et værelse i din bolig og ikke hele lejemålet, er der tale om delvis fremleje. Ved delvis fremleje anvendes de samme principper som ved fastlæggelse af huslejen ved fremleje af hele boligen. Ved fastlæggelse af huslejen for delvis fremleje, er det vigtigt, at du er opmærksom på, at du ikke kan tage leje for møbler, der står i den del af boligen, der ikke er fremlejet.

Hvis du har tilladelse til feriefremleje af dit boligselskab, må du ikke selv fastlægge lejen. Feriefremleje er ikke omfattet af lejeloven. Lejen skal reflektere, hvad du selv betaler i husleje og den periode du udlejer i. Afhængig af hvilket boligselskab der er tale om, må du feriefremleje dit lejemål mellem 6 til 8 uger per kalenderår. Hvis du for eksempel feriefremlejer din bolig i 14 dage på en måned med 28 dage, må du kun kræve en husleje på størrelse med halvdelen af din egen månedlige leje.

Forbrug

Ved fremleje skal fremlejetageren også betale for sit forbrug. Dette kan gøres på flere måder. Ved fremleje af hele din bolig er den mest hensigtsmæssige metode aconto-betaling. Din fremlejetager betaler et fast beløb hver måned, og ved fremlejeforholdets ophør eller årets udgang laver du et regnskab over det faktiske forbrug, hvor fremlejetageren enten skal have penge tilbage eller betale ekstra. Det er vigtigt, at du er opmærksom på, at der ved aconto-betaling er et krav om, at lejemålet er udstyret med en særskilt måler for forbruget. Hvis dette ikke er tilfældet, kan du ikke kræve aconto.

Der er ingen regler for, hvordan betalingen for forbrug skal opdeles ved delvis fremleje. Her er det op til dig som fremlejegiver at fastlægge, hvordan dette skal ske. Du skal dog stadig følge de generelle regler angående betaling af forbrug. Dette indebærer, at din bolig skal være udstyret med en særskilt måler for vand-, el og varmeforbruget, såfremt din fremlejetager ikke skal betale et fast beløb for deres forbrug om måneden. 

Bemærk, at din fremlejetager kan prøve størrelsen af både husleje og forbrug ved huslejenævnet.

SKAT

Ved fremleje skal du betale SKAT af dine indtægter. Dette er gældende for både fuld og delvis fremleje. Det er ikke af betydning, om du fremlejer til en ven, eller benytter sites som Airbnb. Den SKAT du skal betale, kan udregnes efter et bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag. De fleste vælger at udregne SKAT efter bundfradraget, da dette er den nemmeste løsning.

Du skal betale SKAT af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget.

Bundfradraget er 2/3 af din samlede årlige husleje eksklusiv varmeforbrug, hvis det betales aconto, og eventuelle udgifter ved lån. Hvis din lejeaftale med din udlejer er under et år gammel, skal dit bundfradrag udregnes fra det tidspunkt, hvorpå du overtog lejemålet. I tilfælde af at du modtager boligstøtte, skal dette beløb ikke fraregnes din husleje og er derved ikke betydelig for udregning af dit bundfradrag.

Lejeindtægten er din samlede indtægt ved fremleje. Dette er inklusive betaling for forbrug. Dine udgifter kan ikke fratrækkes her. Hvis din fremlejetager betaler for andre ydelser som måltider og basisting, skal du også betale SKAT af fortjenester heraf. Fremlejer du i en periode under 30 dage, skal du muligvis også betale moms af dine fortjenester.

Du kan læse mere om, hvordan SKAT fungerer ved fremleje på SKAT.dk.

For høj husleje

Hvis din fremlejetager prøver den fastsatte husleje ved huslejenævnet og får medhold, nedsætter huslejenævnet lejen til, hvad de skønner, at lejemålet er værd. Din fremlejegiver kan kun kræve tilbagebetaling for den for meget betalte leje for perioden efter indgivelsen af sagen ved huslejenævnet, medmindre din lejeaftale med fremlejetageren er mindre end et år gammel.

Er din fremlejetager allerede fraflyttet lejemålet, kan de kun anlægge sag for huslejenævnet i op til 1 år efter lejeforholdets ophør.

Hvis du vil være sikker på, at din fremtidige fremlejetager, ikke kan anlægge sag imod dig angående lejens størrelse, kan du få den fastlagte husleje godkendt på forhånd ved Huslejenævnet. I mange tilfælde er dette dog ikke en hensigtsmæssig løsning, da du her skal betale et gebyr til Huslejenævnet. Størrelsen af gebyret varier fra kommune til kommune, men vil ofte komme over 3.000 kr.

Er du fremlejegiver eller fremlejetager med en mulig sag på hånden, kan du indberette den på DIGURA.dk. De vurderer potentialet af din sag helt gratis, og du får svar inden for et døgn.

Som fremlejegiver er det altid en god idé at have udarbejdet alle spekter af fremlejeforholdet inden det indgås, og sørger for, at det fremgår i lejekontrakten mellem dig og din fremlejetager. En lejekontrakt er ikke endelig, men det vil modvirke misforståelse til en vis grad. Din egen udlejer skal også suppleres med en kopi af kontrakten.

Har du yderligere spørgsmål kan du altid kontakte os her.

VIL DU HAVE ADGANG TIL HEMMELIGT INDHOLD?

Tjekhusleje er ejet af DIGURA – din digitale lejeretsekspert som er en af Danmarks førende specialister inden for lejeret. Vi har Danmarks – nok – bedste nyhedsbrev med råd, tips og tricks til lejere som er helt gratis. Der er allerede nu +2000 tilmeldt, som har adgang til eksklusivt indhold.

Skal du også have adgang?

Luk menu